导读
5年以来，成都主流产品三房/四房趋势明显，改善不断入市，房企积极对产品更新和创新，通过提升产品实用与性价比争夺未来核心竞争力。
注：
统计时间：年01月01日-年01月31日
土地统计纬度：住宅用地（拍卖）
新建商品房统计纬度：普通住宅、洋房、别墅
数据来源：大唐数据研究中心、成都住建局、中指、成都市公共资源交易服务中心等
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01
供地趋势
低密宅地成市场主流
年至今，成都公开拍卖地块容积率正在逐步降低，低密住宅产品正在抢占市场，-年容积率1.5及以下用地成交占比从4.1%跃升至18.42%，至今逐渐稳定在15%，年容积率2.0及以下从36.89%攀升至60.92%，仅年1月容积率2.0及以下成交占比便突破了70%，低密土地抢占市场。
年成都市规划管理局发布《成都市“中优”规划优化方案》，方案明确指出将优化“中优”区域功能，降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度，提高产业层次、提升城市品质。年12月3日，建筑规划管理处发布《关于进一步加强容积率管理促进“中优”区域城市有机更新的规划支持措施（征求意见稿）》，意见稿指出促进“中优”区域城市有机更新新，推进轨道交通引领城市发展，推动土地资源高效利用，强化片区产业发展、生活配套建设以及生态场景营造，着力打造人城境业和谐统一的公园城市形态，年-年中心城区平均容积率由2.57降到2.28，公园城市画卷正在成都徐徐铺开。
从成交位置来看，近四年中心城区低密土地成交主要集中在麓湖、十陵、科学城、龙潭市等热门板块，区域热度高涨，产品呈现趋同现象，对存量市场产品构成冲击，形成产品核心竞争力。
02
市场成交
低密产品抢占市场
年疫情的发生，也让居民对居住环境有了更高的要求，物业管理、舒适度、楼间距、花园等成为选房因素，相应地，项目拥有以上优质配置，自然成本也不低。
面对高首付高总价，普通购房者更倾向于高层，这类产品往往低首付低总价，有换房需求或资金充裕的购房者更青睐洋房或者小高层。
年大成都商品住宅套均成交总价约万，套均成交总价环比去年上涨15.68%，年仅武侯区和新都区套均总价下降，环比下降分别为9%和2%。
分区域来看，主城区套均总价最低门槛万，青羊区成为唯一套均总价破万的区域，高新区套均总价万，环比去年上涨12.73%；
天府新区套均总价万，环比去年上涨14.86%；
近郊方面，最低门槛万，双流区套均总价破两百万，龙泉驿区随后，年龙泉驿区套均总价万，环比年上涨超三成；
远郊方面，最低门槛72万，去年为62万，新津区、简阳市和都江堰市套均总价成为远郊破百万的区域。
03
产品趋势
5年主城洋房产品占比扩大
近年来商品住宅成交套均面积随土地低密化趋势和客户置业需求而转变，高层物业成交面积逐步缩小，刚需产品主导，洋房在年经历改善换房热潮后成交占比快速攀升，疫情到来，也让物业类型成交发生了大的转变，洋房成交占比在年第二季度回升，在年第三季度达到高峰，全年总成交占比6.91%。
低容低密的舒适型业态更加畅销，年第二季度开始洋房的成交显著提升，同比疫情前年成交面积增加.83%。
随着土地低密化，住宅需求转为低容的舒适型业态，洋房占比快速增加，高层市场空间逐渐缩小。从近2年商品住宅成交来看，尽管高层仍然为主要成交业态，占比80%以上，但洋房成交占比不断加大，年达到6.91%，别墅成交占比相对稳定。
大成都市场近五年来套均面积逐步上升，公园城市助力大户型成交。年大成都成交套均面积已升至在㎡以上，较去年有微弱变化，主城区和天府新区成交套均面积逐渐攀升至㎡，主城区和天府新区已经进入改善时代，近郊和远郊正迈入刚改时代，成交套均面积分别为㎡和㎡。
04
面积趋势
-㎡成市场主流
从近五年大成都产品成交面积段分布来看，70㎡以下的产品几乎绝迹，由年2.29%的成交占比下降到年0.74%，70-90㎡的产品市场占有率由年的32.25%下降至年3.58%，90-㎡的产品市场占有率由年的39.81%下降至年25.89%；
与之对应的是，㎡以上产品正在抢占市场，其中-㎡成交快速崛起，由年13.38%的成交占比上升到年35.44%，-㎡的产品市场占有率由年的3.96%上升至年17.09%，㎡以上的产品市场占有率由年的8.32%上升至年17.26%，中小户型产品逐渐失去竞争力，正在慢慢退出市场，市场成交主力集中在-㎡产品，占比上涨趋势明显。
㎡以上面积段价值逐步显现，以高性价和洋房舒适性优势迅速占领市场，也成为众多购房者置业的优先选择。
主城区
近五年成都主城区成交面积段主要集中在-㎡，截至到年㎡以下面积段成交呈现衰退现象，大面积仅-㎡产品成交呈现连续上升阶段，由年5.50%的成交占比上升到年33.93%，㎡以上户型均在年达到高峰，㎡以上产品呈现未来趋势。
天府新区
近五年成都天府新区成交面积段主要集中在-㎡，值得注意的是，-㎡面积段在年达到高峰，㎡以上均呈现连续上升趋势，由年12.77%上升至年的40.71%。
近郊
近五年成都近郊成交面积段主要集中在-㎡，成交占比呈现连续五年上升，70-90㎡面积段区域中在占比最高，有4.62%，刚需面积段仍然有一定的空间，但仍然处于下降趋势，值得注意的是，㎡以上面积段均呈现连续上升趋势，其中-㎡成交占比年为8.99%，到年上升至37.10%，是整个近郊成交占比最高的面积段，-㎡面积段逐步抢占市场，未来将进一步扩大市场占比，近郊正呈现由刚改进入改善阶段。
远郊
近五年成都远郊成交面积段主要集中在90-㎡，90-㎡虽说仍然有近四成的占有率，但可以看到是呈现下降趋势的，-㎡面积段正在逐渐占领市场，截止到年-㎡面积段成交占比为43.17%，已经超过90-㎡。
结语1、从近年畅销的产品面积段上来看，90-占比25.89%，-占比35.44%，成都正全面迈入改善型阶段；2、低密化土地成交，楼面地价上涨，高端豪宅市场蕴藏无限机遇，对房企开发来说机遇与挑战并存；3、购房者置业需求转变，改善客户市场容量大增，小面积产品市场容量逐步被压缩，市场焦点再难重回小户型，小户型产品将成为保障刚需群体需求主要主力军；4、购房者决策更加理性，换房代价增长，一次性置业成为首选。
完
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